Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques | Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (2024)

Le DPE doit obligatoirement être annexé au contrat de bail.

Par ailleurs, la saisie du numéro de DPE sur le site de l’Observatoire de l’Ademe (https://observatoire-dpe.ademe.fr/accueil) permet de vérifier la bonne réalisation du DPE et notamment d’obtenir, pour l’échéance du 1er janvier 2023, la valeur de consommation en énergie finale correspondante pour le logement concerné. Si cette valeur est supérieure à 450kWh/m²/an, le logement est considéré comme indécent.

Le nouveau locataire peut, au moment de la relocation, s'appuyer sur les dispositions de son contrat de bail pour connaître le montant du loyer du précédent bail, et vérifier ainsi que celui-ci n'a pas été augmenté.

En effet, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, relatif au contrat-type de bail, prévoit que le contrat contient : « le montant et la date de versem*nt du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail. »

En application du même article 3, chaque partie au contrat de bail peut exiger, à tout moment, l’établissem*nt d’un contrat conforme à cet article. En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Le DPE est un document qui doit être obligatoirement annexé au contrat de location du logement, en application de l’article L. 126-29 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

En application de l'article 3-3 de la loi n°89-462, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature. Si le propriétaire n’a donc pas d’obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence.

• Que puis-je faire pour m'assurer que mon bien respecte les critères de décence à la date de la reconduction tacite ?

Le locataire peut demander au propriétaire de lui transmettre le DPE et de mettre le logement en conformité. A défaut, sur la non-application des règles de décence, il peut saisir la commission départementale de conciliation (voire réponse à une question ci-dessous dans la section locataire). Il peut aussi engager un recours en justice contre le bailleur.

• ...si le DPE annexé au contrat de location est vierge ?

Oui, en tant que locataire vous pouvez demander de faire refaire un DPE, mais le propriétaire a le droit de refuser si le DPE présent en annexe du contrat est valide. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables après le 31 décembre 2022.

En revanche, si la tacite reconduction a lieu entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2024, et que le DPE est vierge mais valide (ce qui signifie qu’il a été réalisé entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021), le locataire peut demander à son propriétaire de lui fournir un DPE non vierge au moment de la tacite reconduction, ou postérieurement à celle-ci, pour justifier que le logement respecte la règle de décence énergétique en vigueur depuis le 1^er janvier 2023.

• … si le DPE annexé à mon contrat de location a été fait avec l’ancienne méthode de calcul du DPE (avant juillet 2021) ?

Oui, en tant que locataire vous pouvez demander de faire refaire un DPE, mais le propriétaire a le droit de refuser si le DPE présent en annexe du contrat est valide. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.

• … si j’ai des doutes sur l’exactitude du DPE annexé à mon contrat de location ?

Oui, en tant que locataire vous pouvez demander de faire refaire un DPE, mais le propriétaire a le droit de refuser si le DPE présent en annexe du contrat est valide. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.

Dans tous les cas, pour mieux comprendre votre DPE, vous pouvez consulter la FAQ DPE sur l’observatoire de l’Ademe (https://observatoire-dpe.ademe.fr/faq). Vous pouvez aussi expliquer à votre propriétaire les points précis du DPE dont vous doutez, et ce afin d’éventuellement envisager de faire un nouveau DPE intégrant les points relevés le cas échéant.

• Quels sont mes recours (refaire moi-même un DPE ? arrêter de payer ? Imposer à mon propriétaire de faire des travaux ?) ?

Si le bail (nouveau contrat ou renouvellement) a été signé avant le 1^er janvier 2023, ou la reconduction tacite a eu lieu avant cette date, aucun recours n’est possible, car le critère de décence énergétique ne s’applique pas sur les baux en cours.

En cas de signature d’un contrat de bail dans un logement indécent après le 1^er janvier 2023 (ou d’une reconduction tacite après cette date), le bail reste valide et le locataire peut rester dans les lieux.

Mais il a également la possibilité dans ce contexte d’entamer des démarches pour obtenir la mise en conformité du bien, à l’amiable ou dans le cadre d’un litige de droit privé. Plus précisément, en cas de non-respect des critères de décence énergétique aux échéances successives, le locataire pourra tout d’abord rechercher une solution à l’amiable avec son propriétaire, en lui demandant la mise en conformité du bien sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, c’est-à-dire sans qu’il soit nécessaire pour lui de quitter son logement. Le locataire doit alors continuer à s’acquitter du paiement de son loyer auprès de son bailleur, avec toutefois une nuance dans le cas où le locataire est bénéficiaire des aides personnelles au logement (voir supra).

Si la démarche n’aboutit pas, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge civil. La saisine de la Commission départementale de conciliation n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, elle est donc facultative.

Saisi par l’une des parties, le juge déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il pourra également décider la réduction du montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à la réalisation des travaux.

Toutefois, pour ce qui concerne la copropriété, l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version qui est entré en vigueur au 1er janvier 2023 précise que le juge ne peut pas ordonner la réalisation de travaux lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir au niveau de performance minimal requis.

• Je perçois des allocations logement de la CAF – l’indécence de mon logement a-t-elle des conséquences ?

Le bailleur/propriétaire doit fournir un logement décent, conformément à ses obligations. C’est pourquoi lors d’une demande d’ouverture de droit à une aide personnelle au logement (APL), que la demande soit réalisée de manière dématérialisée (via Caf.fr ou via la procédure de dématérialisation « Idéal » prévue avec les bailleurs sociaux) ou au format papier une rubrique est prévue pour attester de la décence du logement auprès de l’organisme payeur (CAF/ MSA), y compris au titre de la performance énergétique.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, le bailleur doit être en mesure de présenter un DPE conforme si l’organisme payeur le lui demande.

Si le logement est décent, l’aide est donc versée selon les modalités choisies (aide versée directement au locataire ou en tiers-payant).

Dans le parc privé, s'il est constaté que le logement n'est pas décent, par exemple au titre du critère de performance énergétique, l'aide au logement n'est pas versée, mais sans pénaliser le locataire. La CAF et la MSA mettent en effet en place la « procédure de conservation des aides » qui permet d’inciter le bailleur/propriétaire à rendre son logement conforme aux normes de décence. Ainsi, pendant la durée de la conservation, l’AL n’est pas versée, mais le locataire ne sera tenu de verser que le loyer après déduction des aides au logement. Le bailleur sera donc pénalisé.

La conservation a une durée maximale de 18 mois (avec prolongation possible dans certains cas), le temps que le bailleur/propriétaire réalise les travaux nécessaires. La totalité de la somme conservée sera restituée au bailleur une fois les travaux effectués. Passé le délai de 18 mois, les AL ne seront pas restituées au bailleur qui perdra donc cette partie du loyer, le locataire n’ayant pas à la payer.

En dehors de l'étape d'ouverture du droit, la détection de la condition de décence du logement n’est pas automatique : la situation doit être signalée à l’organisme payeur pour mettre en place la procédure de conservation. Ce signalement peut venir du locataire ou d'un tiers.

Dans tous les cas, locataires et propriétaires peuvent, à tout moment, solliciter les services de l’organisme payeur, pour les accompagner dans leurs démarches.

Plus d’informations sont disponibles sur les sites de l’ANIL (https://www.anil.org/non-decence/) et de la CNAF (https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en-mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs).

• Des contrôles sont-ils prévus par l’Etat ? Quelles seront les sanctions pour les propriétaires dans l’illégalité ?

La relation contractuelle entre bailleur et locataire relève du droit privé et ne donne pas lieu à des contrôles spécifiques de l'administration. Comme pour tous les sujets sur lesquels portent la relation contractuelle entre un bailleur et un locataire dans le cadre d'un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, les parties aux contrats peuvent saisir une Commission départementale de conciliation (à l’exception des signataires d’un bail-mobilité) ou le juge civil.

En application de l’article 20-1 de cette loi, la saisine de la Commission départementale de conciliation n’est pas un préalable à la saisine du juge. Elle est donc facultative. Saisi par l’une des parties, le juge déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il pourra également décider la réduction du montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à la réalisation des travaux.